BORNAGE ET RECONNAISSANCE DE LIMITES

Acte foncier par excellence correspondant aux documents établis dans le cadre des activités mentionnées à l’article 1er - premièrement de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des Géomètres-Experts, le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

Il est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le « borner », par exemple en cas :

  • De la vérification de la surface d’un terrain,
  • D’un aménagement prévu par un voisin,
  • De l’édification d’une clôture,
  • De la création d’un terrain à bâtir…

 

Le bornage contradictoire a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur un terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant (ou destinées à appartenir) à des propriétaires différents.
Il peut être :

  • Total lorsqu’il concerne toutes les limites d’une même propriété.
  • Partiel s’il ne concerne qu’un ou plusieurs côtés sans que toutes les limites soient parfaitement définies.

La validation du bornage requiert l’accord de l’ensemble des propriétaires concernés par la limite en question ou de leurs représentants.

En France, la très grande majorité des terrains n’est pas bornée et les propriétaires n’ont aucune garantie sur les limites de ceux-ci et par conséquent sur leur contenance.

Les titres de propriété et le plan cadastral n’offrent pas toujours des gages de sécurité suffisants.

En effet, et contrairement aux idées reçues, les informations du plan cadastral (plan et matrice) n’ont aucune valeur juridique et ne constituent qu’une définition graphique et fiscale du bien foncier.

Le cabinet V’Géo assure de multiples prestations en matière de foncier pour le compte des particuliers, professionnels ou collectivités territoriales. Il les aide à mener à bien leurs projets en respectant la réglementation et les droits de chacun. Il contribue ainsi à prévenir tout litige ultérieur ou à résoudre ceux en cours.

La réalisation du bornage requiert la présence de l’ensemble des propriétaires concernés par la limite en question ou de leurs représentants.

A l'issue de cette mission, un Procès-Verbal de Bornage Normalisé (PVBN) et de reconnaissance de limites est rédigé par nos soins. Il recueille l'accord de tous les propriétaires concernés par la définition des limites.

Ce PVBN est ensuite enregistré sur le portail Géofoncier.

DIVISION PARCELLAIRE ET CADASTRALE

La division parcellaire consiste à morceler une unité foncière (ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire) en vue d’obtenir plusieurs entités distinctes. Elle conduit à définir la limite divisoire au moyen d’une procédure de bornage (voir section Bornage), y compris en chacune de ses extrémités (aboutissants).

Elle intervient le plus souvent dans le cadre d’une vente ou d’une succession et s’accompagne d’un bornage contradictoire lorsque les bornes servant à la matérialiser doivent être placées en limite avec une propriété voisine (aboutissants).

Le parcellaire cadastral est alors modifié en conséquence.

Le Géomètre-Expert, qui a bien évidemment pour rôle de mettre en place la nouvelle limite créée sur le terrain, rédige également un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC).

Le DMPC (anciennement document d’arpentage ou DA) est le document qui constate tout changement de limites de propriété, notamment par suite de division foncière, afin de mettre à jour le plan cadastral.

Publié principalement par acte notarié ou directement par le service de la Publicité Foncière dans le cas d’un DMPC rédigé en « réquisition de division », il sert non seulement à la mise à jour du plan cadastral, mais également à l’identification du bien dans la documentation de la publicité foncière.

Le Géomètre-Expert a donc pour rôle de rédiger les documents nécessaires au notaire pour passer son acte mais doit aussi, par son expérience, vous conseiller sur la manière de diviser et sur les conséquences que peut avoir la division.

PLAN TOPOGRAPHIQUE

Un plan topographique est une représentation d’un terrain qui permet d’en restituer l’ensemble des éléments à une échelle donnée : courbes de niveau, points d’altitudes, talus, voirie, réseaux apparents, bâti … Il est nécessaire pour maîtriser, gérer un espace, préparer un projet.

A l’aide d’équipements à la pointe de la technologie, périodiquement révisés et mis à jour, notre équipe de géomètres saura choisir la méthode de relevé la plus adéquate au vu des travaux à réaliser : du relevé terrestre classique à l'aide d'un tachéomètre ou d'un GPS aux méthodes plus récentes comme le relevé par scanner 3D.

Ainsi, nous pouvons réaliser :

  • des plans de corps de rue,
  • des plans de terrain avant aménagement
  • des plans de récolement (relevé des réseaux après travaux),
  • des plans de carrières (pour déterminer les volumes de matériaux extraits),
  • des plans de bâtiments (voir section plans 3D et plans d’intérieurs) comprenant  aussi bien les plans d'intérieurs que les façades et des coupes,
  • des plans d'ouvrage d'art,
  • des plans bathymétriques (relevés de cours d'eau)...

CRÉATION DE TERRAINS À BÂTIR

Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à Déclaration Préalable ou à Permis d’Aménager si la propriété objet de la division est située dans un site patrimonial remarquable, un secteur sauvegardé ou un périmètre de protection de monument historique.

Vous souhaitez valoriser votre propriété en y détachant un terrain à bâtir en vue de le céder ?

Notre service urbanisme étudiera les règles d’urbanisme applicables à votre propriété et vous conseillera dans votre projet.

Il vous assistera pour l’établissement des demandes et autorisations nécessaires tel que la demande de certificat d’urbanisme, la demande de déclaration préalable ou le permis d’aménager, ou encore l’affichage sur le terrain de l’autorisation …

La Déclaration Préalable est une autorisation qui est généralement exigée pour la réalisation de travaux de faible importance.

Une Déclaration Préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :

  • construction (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². En ce qui concerne les travaux sur construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS) ;
  • construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m ;
  • construction d’une piscine dont le bassin à une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) à une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m ;
  • travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade) ;
  • travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple aux abords d’un monument historique) ;
  • changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment ;
  • réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.

Le permis d’aménager est un acte qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné.

Un Permis d’Aménager est notamment exigé pour :

  • la réalisation d’opération d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 m et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares (soit 20 000 m²) ;
  • la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ou habitations légères de loisirs ;
  • la réalisation d’opérations de lotissement non soumises à déclaration préalable.

Le Certificat d’Urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l’opération immobilière projetée est réalisable. Il existe 2 types de certificat d’urbanisme. Le certificat d'information et le certificat opérationnel. Le certificat d'information (a) permet de disposer d'informations sur la situation d'un terrain, tandis que le certificat opérationnel (b) apporte des informations sur la faisabilité du projet. Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d’en faire la demande avant d’engager la réalisation du projet.

LOTISSEMENT - PERMIS D'AMÉNAGER

Le permis d'aménager est notamment nécessaire lors de la création de lotissements à partir de deux lots à bâtir avec création d'équipements communs (accès, réseaux, etc).

Il s’agit d’une autorisation administrative obligatoire permettant à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol. Les travaux, installations et aménagements devant être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager sont listés à l’article L. 421-2 du code de l’urbanisme.

La création d’un nouveau quartier d’habitations (ou d’activités) fait appel à plusieurs domaines de compétences. C’est une démarche transversale alliant un expert en urbanisme qu’est le Géomètre-Expert, un maître d’œuvre en travaux publics, voirie et réseaux divers, et, dans le cas où la superficie à aménager dépasse 2500m² ou se situe dans un secteur de protection du patrimoine, un spécialiste des questions paysagères et environnementales que sont les architectes et/ou les paysagistes.

La première réflexion peut être conduite à travers une étude de faisabilité qui vous oriente sur les principes d’aménagement du futur quartier et vous aide à vérifier la faisabilité de votre opération tant d’un point de vue technique, que de l’enveloppe financière générale du projet

A réception de cette dernière, et la décision de poursuivre étant prise, un levé topographique du site, une étude de maîtrise d’œuvre et une mission d’élaboration du permis d’aménager vous permettent de voir émerger votre projet.

Toute cette synergie de compétences est pilotée par le cabinet V’Géo qui s’associe à des acteurs locaux renommés, pour vous faciliter l’émergence de votre projet, dans un souci de qualité technique, en total respect de l’environnement (valeur qui nous est chère), tout en maîtrisant les coûts finaux.

L’opération se conclut par la création des nouvelles parcelles à bâtir.

Nos partenaires immobiliers (agences immobilières et constructeurs) peuvent ensuite vous accompagner dans la vente de vos parcelles en proposant vos terrains à leur carnet clientèle.

MISE EN COPROPRIÉTÉ

La mise en copropriété d’immeuble consiste à organiser un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par des lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Cette organisation est faite par le biais de l’État Descriptif de Division (EDD) réalisé par le Géomètre-Expert, repris dans le Règlement de Copropriété.

L’État Descriptif  de Division  représente la constitution, sur l’assiette foncière, de droits de propriété réels perpétuels, détachés du sol, sans indivision entre eux et s’exerçant, chacun, sur un volume immobilier défini géométriquement.

Dressé aux fins de publicité foncière pour identifier la division d’un immeuble, il comporte une liste des lots privatifs avec, pour chacun d’entre eux :

  • la description du-dit lot,
  • les « tantièmes » (quotes-parts) des parties communes générales et parties communes spéciales (si existantes).

L’EDD est annexé au règlement de copropriété qui va permettre une identification précise de chacun des lots.

Dans le cadre de la mise en copropriété que nous réalisons, l’EDD fera également référence aux plans des lots.

MODIFICATIF DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copropriété fige les parties privatives et les parties communes sans limitation de durée. Cependant, certaines évolutions dans le temps rendent nécessaire les modifications de ce règlement, permettant d’adapter les nouvelles façons de vivre des occupants, et les évolutions du bâtiment sans avoir à refondre le Règlement de Copropriété dans sa globalité. Les modifications les plus courantes sont :

  • Le rachat d'un water-closet commun sur le palier,
  • L’annexion d'une partie du couloir commun,
  • La privatisation de la loge du gardien,
  • La division d'un lot en plusieurs appartements,
  • La création d'un ascenseur,
  • Le changement d'usage d'un lot de copropriété,
  • La transformation d'un balcon ou d'une loggia en véranda,
  • La réunion de plusieurs chambres de "bonnes" en un appartement,
  • La création d'une nouvelle grille de charges,
  • La surélévation,
  • La construction sur une cour,
  • L’aménagement de combles,
  • La mise à jour du règlement de copropriété selon les textes législatifs actuels.

Toute ces modifications font l'objet d'une procédure bien précise appelée modificatif de copropriété.

Le cabinet V’Géo, de part son expérience dans la création et la modification d’État Descriptif de Division d’immeuble complexe Parisiens, saura mettre à profit ces connaissances acquises pour vous conseiller et vous guider dans vos réflexions, vos choix mais également dans la qualité des documents réalisés, facilitant le travail d’interprétation de votre Notaire et du Syndic de Copropriété.

PLAN D'INTERIEUR, DE FACADE, ETC...

Dans le cadre de la rénovation de logements et/ou d’immeubles, de la construction d’une extension, ou tout autre projet, vous aurez besoin de plans de l’existant à savoir : plan de façades, plans de niveaux et plan de coupes.

Les relevés de bâtiments peuvent être réalisés de façon traditionnelle avec un tachéomètre ou par lasergrammétrie (Voir section « Plans 3D Laser Scanner »).

PLAN D’INTERIEUR

Le plan d’intérieur est une vue de dessus qui représente la disposition des espaces dans un bâtiment, à la manière d'une carte, pour un étage du bâtiment. Techniquement, c'est une section horizontale d'un bâtiment (conventionnellement à un mètre au-dessus du sol), représentant notamment les murs, les portes et les fenêtres, et d’autres éléments sur demande comme les sanitaires, les gaines techniques, luminaires, etc.

Les éléments généralement reportés sur de tels plans d’intérieurs sont les suivants :

  • l’ensemble des éléments structurels
  • la position des murs extérieurs
  • les murs de refend
  • les poteaux, murs, cloisons, voiles
  • les espaces de distribution intérieure
  • les cages d’escaliers
  • les ouvertures (arcade, fenêtre, porte)
  • la hauteur sous plafond
  • les soffites dessinés en tireté, les brisis des étages mansardés, les poutres apparentes, les vasistas et lanterneaux
  • le repérage des réservations techniques visibles
  • l’indication des surfaces par pièce ou par nature de service
  • les installations fixes : éviers, radiateurs, cheminées, appareils sanitaires en option

Les plans d’intérieur sont généralement réalisés à l’échelle de 1/50 ou 1/100.

PLAN DE FACADE

Le plan de façade quant à lui, est la vue la plus commune pour représenter l'aspect extérieur d'un bâtiment. Géométriquement, une élévation est une projection orthogonale horizontale d'un bâtiment sur un plan vertical, le plan vertical étant parallèle à une des façades du bâtiment.

Les éléments généralement reportés sur de tels plans de façades sont les suivants :

  • le relevé du sol, les héberges, les auvents, les faîtages, les égouts de toit…
  • le relevé des décrochements de façades
  • les ouvrages aménagés : portes, fenêtres y compris les appuis, arcades… avec leur altitude
  • les moulures et motifs ornementaux significatifs
  • les modénatures et détails ornementaux en option

Les altitudes sont rattachées au système altimétrique national en vigueur à savoir le NGF-IGN69.

Les plans de façades sont généralement réalisés à l’échelle de 1/50 ou 1/100.

PLAN DE COUPE

Le plan de coupe représente un bâtiment coupé par un plan vertical longitudinal ou transversal. Les coupes sont notamment utilisées pour décrire les relations entre les différents étages d'un bâtiment (hauteur de l’étage, épaisseur de dalles, etc.)

Tous les plans de coupes longitudinaux et transversaux font apparaître :

  • le plan et l’altimétrie de chaque niveau
  • les ouvrages aménagés : portes, fenêtres, arcades, installations fixes…
  • les hauteurs sous plafonds, sous faux-plafonds, sous voûtes et sous soffite de chaque niveau,
  • les projections des éléments situés en arrière-plan (partant des sous-sols pour finir aux faîtages des toitures) en option

PLAN 3D (SCANNER LASER)

Le Scanner-Laser permet de mesurer très précisément des objets et des bâtiments de manière simple et rapide. Il enregistre les façades des bâtiments, les structures complexes, les sites de production et d’approvisionnement, les scènes d’accidents et les composants de volume important, fournit des résultats réalistes et détaillés avec une portée de 130 m par numérisation.

Notre scanner laser 3D est un instrument de dernière génération capable d’acquérir un nuage de points géo-référencés en trois dimensions d’une grande précision et d’une grande fiabilité. La rotation de l’appareil avec le balayage d’un faisceau laser capture jusqu’à un million de points par seconde. L’assemblage de plusieurs positions de scanner permet de faire des relevés 3D et de réaliser un modèle 3D exploitable par plusieurs logiciels de DAO (Dessin Assisté par Ordinateur). Le relevé par nuage de points permet de prendre « une photographie » de l’environnement à un instant précis. Ainsi, les plans de façade / coupe / intérieur peuvent être issus d’une seule et même intervention par scanner laser 3D.

Un modèle numérique 3D permettra d’extraire tout type de plan sur le bâtiment. Il est créé à partir de plusieurs scans, et est un véritable atout pour de nombreux travaux.

Il constitue une base de données uniforme et très cohérente permettant, grâce à une suite logicielle adaptée, d'être utilisé comme référentiel dans divers domaines d'application : plans d'architecture, plans de façades, plans d'intérieurs, plans de toitures, plans topographiques, études de structures complexes, de monuments ou autres analyses et études spécifiques 3D, auscultations comparatives, archives numériques, vidéos, etc.

L’utilisation du Scanner-Laser permet également de créer des maquettes numériques de bâtiments « tels que construits » et donc son intégration dans le BIM (qui vient de l’Anglais Building Information Modeling qui se traduit par Modélisation des Informations (ou données) du Bâtiment. Le terme bâtiment ici est générique et englobe également les infrastructures).

Le BIM (Building Information Modeling) est un process de travail collaboratif appliqué à un bâtiment ou un ouvrage. Il désigne l’ensemble des modes opératoires mis en œuvre pour optimiser le cycle de vie de l’immeuble, de sa conception à sa démolition/restructuration, et qualifie les échanges entre les différents intervenants. Le BIM s’appuie sur une maquette numérique qui est une modélisation en 3D d’un bâtiment ou d’une structure.

Ainsi, le BIM, c’est un tryptique composé d’un processus d’échange d’informations, d’une base de données et d’une représentation géométrique en 3D.

Il constitue un levier d’aide à la décision qui génère une réduction des coûts et de l’impact environnemental à l’aide de diverses simulations et visualisations en 3D.

C’est aussi un outil d’aide à la conception et au calcul à partir de données métier. Il permet ainsi d’améliorer la qualité des projets. Il permet de détecter par anticipation des erreurs ou omissions et donc de fiabiliser et pérenniser l’information.

Le BIM facilite enfin la collaboration et les échanges dématérialisés entre les intervenants.

Même si aujourd’hui, le BIM cible principalement les projets neufs, il peut s’appliquer à chaque étape du cycle de vie d’un bâtiment : sa conception, sa réalisation, sa gestion, sa réhabilitation jusque sa déconstruction.

Mais on voit déjà émerger des expérimentations d’utilisation du BIM pour les ouvrages d’art, les VRD (voiries et réseaux divers) et demain on peut imaginer d’y faire appel pour l’aménagement des quartiers, la gestion des territoires voire de la ville connectée.

Le Géomètre-Expert est un des acteurs majeurs de l’aménagement et du cadre de vie ainsi que de la gestion du patrimoine. Il intervient à l’amont (relevé de l’existant, projet d’aménagement, analyse juridique) pendant (implantations, contrôles de précision) mais aussi à l’aval (gestion de copropriété, diagnostics immobiliers) de la chaîne numérique de l’acte de construire.

Il est un maillon essentiel de la transformation ainsi que de la rénovation du bâti et s’inscrit donc pleinement dans la dimension collaborative du BIM parmi l’ensemble des professionnels de l’acte de bâtir.
Il intervient notamment au niveau du BIM « tel que construit », c’est-à-dire dans le cadre d’opérations de rénovation/réhabilitation, et dans une moindre mesure sur des projets de constructions neuves.

Il produit des modèles numériques 3D des bâtiments existants, qu’il est en capacité d’analyser et de qualifier juridiquement et géométriquement, notamment au niveau de la précision des données acquises qu’il géoréférence pour en garantir la cohérence.

TRAVAUX SPÉCIAUX

La métrologie est une branche spécifique de la topographie. Elle consiste à réaliser des travaux permettant le suivi d'ouvrages (bâtiments, ponts, ...) et demande des méthodes et du matériel adaptés aux exigences de ce type d'opération.

C’est la science des mesures et de ses applications. C’est l’art d’effectuer des mesures sub-centimétriques.

On y fait appel :

  • En industrie pour la mise en place de chaines de machines et leur réglage,
  • En surveillance d’ouvrages : calcul de déformation de structure, de mouvements de bâtiments,
  • Dans le bâtiment : construction aux normes d’ouvrages (piscine, stade, etc).

La finalité d’une mesure, quel que soit son processus d’analyse, est souvent la prise d’une décision, ce qui implique en conséquence une précision et une exactitude absolues.

Nous disposons d’une station totale de haute précision, de niveaux de précision et d’accessoires de topographie adaptés aux relevés de haute précision.

Le cabinet V’Géo, grâce à ses compétences techniques internes et à son expérience sur la qualité et la précision des mesures, sera votre interlocuteur des plus qualifiés pour réaliser ce type de travaux.

Nous réalisons ainsi différentes opérations :

  • Contrôle de déformation d’une dalle béton,
  • Contrôle de stabilité d’ouvrages d’art,
  • Positionnement de machines-outils,
  • Auscultation d’ouvrages et de bâtiments,
  • Réglage de rouleaux d’imprimeries,
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