L’évaluation immobilière figure parmi les nombreuses compétences du géomètre-expert. Cette activité évolue continuellement et la profession doit s’adapter aux changements pour fonder ses évaluations sur une juste appréciation afin de proposer une valeur idoine. Comment évaluer la valeur d’un bien de manière équitable face à la crise du logement et aux enjeux de sobriété foncière ? Jean-Yves Bourguignon, Président de la Commission évaluation immobilière et expert européen certifié REV de TEGoVA nous donne les réponses.
Comment la trajectoire de sobriété foncière influe-t-elle sur le prix du foncier et sur le marché immobilier?
J.Y.B : « La trajectoire de sobriété foncière vise principalement à limiter l’artificialisation des sols, engendrant ainsi la raréfaction du foncier constructible. Cette réalité incontournable dans de nombreuses régions provoque, en plus de la hausse des taux et de l’augmentation du coût de construction, une pression foncière de plus en plus croissante qui impacte directement le prix du foncier et du marché immobilier. En effet, face à ce défi de transformation, la tendance met l’accent sur la densification urbaine et la réhabilitation du bâti existant comme solutions innovantes pour répondre aux besoins en logements et optimiser l’utilisation de l’espace. Aussi, la mutation d’un urbanisme en extension vers un urbanisme en densification diminue arithmétiquement l’offre foncière disponible, modifie l’assiette des droits à construire et influe inévitablement sur le marché immobilier ».
Dans ce contexte, comment l’expert en évaluation immobilière évalue-t-il la valeur du « foncier bâti » ?
J.Y.B : « L’évaluation de la valeur vénale du foncier bâti dans le contexte de la crise du logement représente un défi complexe, nécessitant une approche contextualisée, nuancée et exhaustive. Chaque propriété possède des caractéristiques uniques, telles que la proximité des services, la qualité et la desserte des infrastructures, la taille du terrain et l’état intrinsèque des constructions. Celles-ci exercent une influence sur sa valeur et doivent ainsi être prises en compte lors de l’évaluation. La pression engendrée par la crise du logement et la trajectoire de sobriété foncière jouent un rôle considérable sur les valeurs du foncier bâti. C’est pourquoi, l’expert en évaluation immobilière doit avoir une vision prospective face aux évolutions économiques, sociales et environnementales qui pourront déterminer la valeur du foncier à moyen et long termes. Il doit également prendre en considération les tendances du marché ».
Quel est l’impact de la performance énergétique sur l’évaluation immobilière ?
J.Y.B : « La performance énergétique est un élément constitutif de ce que l’on appelle la « valeur verte ». Il s’agit de la survaleur qu’apportent de bonnes performances environnementales à la valeur d’un logement exprimée à travers son prix et son loyer. Les experts en évaluation doivent ainsi naturellement prendre en compte les prix de marché, mais aussi analyser les diagnostics de performance énergétique ou les nouveaux audits énergétiques. Il faut alors croiser les prix de marché, avec cette situation environnementale, tout en intégrant la simulation d’impact économique des différents investissements à réaliser. »
Existe-t-il des bases de données sur lesquelles il peut s’appuyer ?
J.Y.B : « Lorsqu’on procède à l’évaluation d’un bien, il faut tout d’abord et de manière impérative visiter les lieux intérieurs, extérieurs ainsi que l’environnement du bien immobilier. Il est essentiel de croiser les données provenant de diverses sources afin d’obtenir un panorama complet et précis des caractéristiques du bien. Parmi ces sources, on peut consulter différentes données, telles que le cadastre ou le registre foncier, les titres de propriété, les données techniques des constructions ou des infrastructures, les informations du marché local, les données environnementales (de plus en plus importantes) ainsi que les données relatives aux ventes passées ou aux biens similaires ».
Évaluer un bien immobilier représente très souvent la première étape d’un projet d’achat ou de vente, que l’on soit un individu ou une entreprise. Une opération non négligeable qui détermine l’avenir de ce type d’opération et de celui qui la porte. Garants d’un cadre de vie durable, les géomètres-experts, en contribuant à une évaluation immobilière argumentée et la plus juste possible se positionnent également comme des acteurs citoyens dont les compétences et la vision répondent à la fois aux enjeux fonciers du moment comme aux envies et besoins des acheteurs et vendeurs.
